Finansijska oluja pogađa američke komercijalne nekretnine, a prve na udaru su poslovne zgrade kojima vrijednost drastično pada. Krediti dolaze na naplatu u vrijeme visokih kamata, a mnogi stručnjaci upozoravaju da predstoji haos na tržištu nekretnina, poredeći trenutnu situaciju sa periodom poslednje krize iz 2008. godine, koju je i pokrenuo krah na tržištu nekretnina.
"U Njujorku se zgrade prodaju za manje od vrijednosti zemlje na kojoj se nalaze. Vidimo da su cijene najniže u posljednjih 20 godina", kaže Vil Silverman, generalni direktor investicione banke za nekretnine za "Fajnenšel tajms".
Kula od 20 spratova na Petoj aveniji 529 inspirisana Alisom u zemlji čuda jedna od malobrojnih poslovnih zgrada koje su nedavno promijenile vlasnika. Prodata je prije tri mjeseca za 105 miliona dolara. Koliko su cijene nekretnina pale, svjedoči podatak da je u smislu cijene po kvadratnom metru, to bilo čak i manje od vrijednosti parcele prekoputa koja je prodata 2015. godine.
Naglo rastuće kamatne stope, regionalna bankarska kriza koja je smanjila obim kredita i trend ka radu na daljinu izazivaju pustoš na tržištu kancelarija. Starije poslovne zgrade podnijele su najveći teret zbog pada vrijednosti, ali ni druge kategorije nekretnina nisu pošteđene.
Kriza je evidentna širom zemlje — od njujorških programera koji vraćaju bankama stare poslovne zgrade, do zapljene imovine na veoma zaduženim stambenim kompleksima u Hjustonu i neplaćanja u hotelima i tržnim centrima u San Francisku.
"Nisam siguran da su se ljudi pomirili sa tim koliko dugo će oluja lebdjeti i koliku štetu će napraviti", rekao je finansijski stručnjak Skot Rečler, upoređujući situaciju sa uraganom koji se spušta na kopno.
"Što se tiče stambenih zgrada i drugih nekretnina, vjerujem da tržišta potcijenjuju potencijalnu ozbiljnost problema", dodao je Rečler.
Krejg Dajtelcvajg, izvršni direktor kompanije za nekretnine kaže da svakog dana čuje za nove primjere zgrada koje se vraćaju zajmodavcima i napominje da je to samo početak, ali da izgleda da je "svaka vrsta imovine u opasnosti sa ovim novim kamatnim stopama i veoma skučenim kreditnim tržištima".
Građevinari i investitori su napredovali tokom ere niskih kamatnih stopa koje su uslijedile nakon globalne finansijske krize 2008. Kada je pandemija kovid 19 nastupila, oni su tada bili podržani produženim periodom popustljivosti koji su pokazale banke.
Sada, brokerska kuća "Dži-El-El" procenjuje da su poslovne zgrade u Njujorku - najvećem kancelarijskom tržištu na svijetu - izgubile 76 milijardi dolara u vrijednosti od svojih najnovijih prodajnih cijena. Čak 73 objekta trenutno vrijedi manje od njihovih zajmova. Izuzetak je nova grupa najmodernijih i najluksuznijih kancelarija, koje postižu rekordne kirije.
Češće su zgrade poput nekretnine u Midtaunu koja je nedavno prodata za 320 miliona dolara, što je za trećinu manje od cijene koju je imala 2006.
"Apsolutno smo u kreditnoj krizi kada su u pitanju kancelarije", rekao je jedan investitor.
Jedan broker je procijenio da samo prvih 10 odsto poslovnih zgrada u Njujorku nije u nevolji - bilo u pogledu nivoa duga ili popunjenosti.
"Mislim da smo na pravoj ivici prinudne prodaje", rekao je sagovornik "Fajnenšel tajmsa".
"Blekstoun" je nedavno "Brukfildu" prodao svoj udio u neboderu na Menhetnu, u dogovoru koji je procijenjivao toranj na milijardu dolara. To je bilo manje u odnosu na procjenu od 1,55 milijardi dolara iz 2017. godine, kada je "Blekstoun" kupio svoje učešće, u trenutku kada je tržište bilo na vrhuncu. "Blekstoun" je saopštio da tradicionalne američke kancelarije čine manje od dva procenta globalnog portfelja kompanije, što je pad sa više od 60 procenata u 2007. jer je kopmpanija "namjerno prešla" u druge sektore.
Prodaja bi se mogla ubrzati, jer je više vlasnika prinuđeno da refinansira kredite. Skoro 900 milijardi dolara američkog duga za komercijalnu imovinu dospijeva na naplatu ove i sljedeće godine, prema firmi za finansijske podatke. Ako vlasnici ne mogu da refinansiraju pod razumnim uslovima, ili su primorani da ulože milione dolara novog kapitala, onda se mogu odlučiti da prodaju ili jednostavno odu.
Kancelarije nisu jedini sektor pod pritiskom. Neke nekretnine za iznajmljivanje - koje su smatrane sigurnom investicijom - takođe se "bore".
Neizvjesnost oko budućnosti kancelarija, najvećeg sektora komercijalnih nekretnina je sve veća, a stručnjaci za nekretnine smatraju da je će biti potrebno pet i više godina da se napravi fundamentalni pomak u potražnji i da se situacija na tržištu nekretnina vrati u normalu.
